近日，提前還房貸的話題頻上熱搜。

提前還房貸能縮短還款周期，也能省下不少利息，看上去很劃算。

但現(xiàn)實(shí)中一些購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，提前還房貸要向銀行預(yù)約，有的要排隊(duì)，有些銀行還要向還款人收取違約金。這究竟是怎么回事？

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提前還房貸需要支付違約金嗎？

2019年1月，張先生以322萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套普通住宅，在付完140余萬(wàn)元的首付款和各項(xiàng)稅費(fèi)后，以等額本金形式向銀行借貸192萬(wàn)元，借款期限25年，年化利率5.4%，月供1.5萬(wàn)元左右。

2022年底，張先生為減輕還款壓力，向銀行提出提前還款80萬(wàn)元的請(qǐng)求，卻被對(duì)方告知要支付3個(gè)月利息的違約金，還需排隊(duì)等候兩個(gè)月。

提前還款還需要支付違約金？

北京金融法院法官介紹，一般來(lái)說(shuō)，借款人提前還貸，須事先向貸款人提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款人同意，方可提前償還部分或全部本息。

同時(shí)，為確保借款合同的穩(wěn)定性，銀行通常會(huì)規(guī)定借款期限在1年以?xún)?nèi)的，不得提前部分還本。

為限制借款人提前還款，銀行甚至?xí)诤贤屑s定違約責(zé)任，要求借款人支付違約金才可提前還貸。這是因?yàn)橘?gòu)房者提前還貸使銀行失去了合同約定的利息收入，同時(shí)還會(huì)造成資金閑置成本的損失。

若合同中對(duì)于提前還貸進(jìn)行了違約金的約定，只要數(shù)額不顯著高于銀行的損失，該約定就是有效的，購(gòu)房者就需要承擔(dān)一定的違約金。

因此，銀行為了消除或者減少提前還貸可能帶來(lái)的預(yù)期收益減少，與購(gòu)房者進(jìn)行事先協(xié)商，在合同中約定一定比例的違約金，并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

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用消費(fèi)貸“過(guò)橋”房貸可行嗎？

2022年8月中旬，6家國(guó)有大行的消費(fèi)貸最低年利率已降至4.0%以下。2023年1月，有的銀行甚至推出了利率3.2%的消費(fèi)貸，而多家銀行的個(gè)人“經(jīng)營(yíng)貸”利率也已低至3.5%以下。

面對(duì)北京等城市即使5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)后，房貸利率也要4.8%以上，許多人就動(dòng)起了用消費(fèi)貸或“經(jīng)營(yíng)貸”“過(guò)橋”房貸以減輕還款壓力的念頭。那么這種方式是否可行呢？

2021年2月10日，北京銀保監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，圍堵個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。

同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》相關(guān)規(guī)定，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事法律責(zé)任。

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貸款中介“包辦”貸款靠譜嗎？

現(xiàn)實(shí)生活中，還有一些貸款中介公司冒用銀行的名義，以“利率低”“時(shí)限長(zhǎng)”“放款快”等說(shuō)法誘導(dǎo)購(gòu)房者，通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”、消費(fèi)貸等方式從銀行套取資金，讓貸款“曲線”流入樓市，減少購(gòu)房者的房貸利息。

貸款中介一般會(huì)先為購(gòu)房者提供資金用于結(jié)清房貸，再讓購(gòu)房者以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)用等。

面對(duì)購(gòu)房者不具備申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”的資質(zhì)條件，部分中介宣稱(chēng)“包辦注冊(cè)公司流程”，“幫助”購(gòu)房者順利獲批經(jīng)營(yíng)貸款，實(shí)際卻是利用購(gòu)房者信息注冊(cè)了一個(gè)無(wú)業(yè)務(wù)、無(wú)流水的“空殼”公司，甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。

北京金融法院法官介紹，中介宣傳“‘經(jīng)營(yíng)貸’或消費(fèi)貸置換房貸”的說(shuō)法，對(duì)于購(gòu)房者而言確實(shí)誘人，但是必須警惕這些中介公司“幫助”購(gòu)房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)或陷阱。

對(duì)此，地方監(jiān)管部門(mén)曾發(fā)布提示。如浙江銀保監(jiān)局提醒：警惕“貸款中介”誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務(wù)，誠(chéng)實(shí)守信，按照合同約定使用貸款資金，共同維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。

購(gòu)房者如果有提前還貸需求，應(yīng)該通過(guò)正規(guī)方式進(jìn)行，不僅要遵守合同條款約定的條件，更要堅(jiān)守合法合規(guī)的底線，勿盲目跟風(fēng)、輕易被騙。

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提前還房貸應(yīng)權(quán)衡哪些因素

對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還房貸，應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1

權(quán)衡自身投資收益與貸款利息之差，再謹(jǐn)慎做出是否提前還款的決定。

2

考慮還款方式，謹(jǐn)慎選擇是否提前還款。目前房貸的還款方式主要分為等額本金和等額本息還貸法。一般來(lái)說(shuō)，等額本金還款方式前期償還的本金多、利息少，而等額本息還款方式前期償還的利息多、本金少。購(gòu)房者可根據(jù)還款方式的不同，計(jì)算已還本金、利息額度，做出更利于自己的還款選擇。

3

關(guān)注還款計(jì)劃的變更情況。若提前還款，因涉及到對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況謹(jǐn)慎選擇提前還款的方式，并按照新的還款計(jì)劃履行還款義務(wù)，切莫因沒(méi)有留足還款資金而導(dǎo)致新的違約情況。

4

要與銀行認(rèn)真核對(duì)還款方式、還款金額、還款期限等內(nèi)容，并留存好還款相關(guān)憑證，以備發(fā)生糾紛時(shí)能夠提供相關(guān)的證據(jù)進(jìn)行證明。

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